Você quer saber se pode declarar um imóvel pelo valor da escritura no Imposto de Renda? A resposta é sim. Isso é não só correto, como obrigatório. Um imóvel no IR deve ser declarado pelo valor de aquisição – nem mais, nem menos!
Neste artigo, você descobre mais detalhes de como prestar contas do jeito certo, e recebe as orientações necessárias para enviar suas informações ao Fisco.
Leia até o final e, se precisar, consulte outras informações complementares no blog da Leoa!
No IRPF, um cidadão pode declarar imóvel pelo valor da escritura?
No Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), se você tiver imóvel a declarar, não só pode, como deve, apresentá-lo informando o valor da escritura e, portanto, seu valor de aquisição – quanto você pagou pelo imóvel.
Outra opção de documento em que esse montante aparece, além da escritura pública, é o instrumento de compra e venda.
O que você não pode, de jeito nenhum, é atualizar o valor do imóvel com base em mercado, correção monetária ou no chamado “valor venal” (estimativa usada pela prefeitura para calcular outros impostos), mesmo que o imóvel tenha sido valorizado, para o Fisco, continua valendo seu valor escriturado.
Até o fim dos tempos, enquanto o imóvel pertencer a você!
*Em 2024, foi permitido declarar imóveis adquiridos até 2023 pelo valor de mercado, pagando 4% sobre a diferença para a Receita. Isso foi opcional, e quem aderiu já deve seguir com o novo valor na declaração de 2025 em diante. A adesão foi feita via DABIM até 16/09/2024.*
Como declarar imóvel no Imposto de Renda?
Para fazer a declaração de imóvel no IR, depois de acessar corretamente o programa da Receita Federal, busque pela seção “Bens e Direitos”. Em seguida, selecione o Grupo 01 – Bens Imóveis.
Escolha o código a partir do tipo de bem: 11 – Apartamento, 12 – Casa, 13 – Terreno ou 17 – Galpão e preencha todos os campos cujas informações são obrigatórias. Use os dados da escritura pública ou do instrumento de compra e venda para fazer o preenchimento correto.
Na discriminação, detalhe quem comprou/vendeu, forma de pagamento, dados do imóvel, número da matrícula, nome do cartório e o que mais considerar necessário.
Dicas para declarar compra de imóvel – financiado e de outras formas
Como qualquer outro imóvel, o bem financiado entrará na ficha de “Bens e Direitos” do IRPF, mas o campo de valor deverá ser preenchido com quanto você pagou, efetivamente, pela propriedade, até 31/12 de cada ano desde o início do financiamento.
Na descrição, informe todos os detalhes do processo: valor total, banco, número do contrato, valor de entrada, quantidade de parcelas pagas, datas e valores dos pagamentos, saldo a pagar etc.
Exemplo de preenchimento da ficha de Bens e Direitos para imóvel financiado
- Financiamento de R$ 300 mil no total
- Início: 2024
- Entrada: R$ 60 mil
- Parcelas pagas até 31/12/2024: R$ 10 mil
- Valor total declarado: R$ 70 mil
- Valor em 31/12/2023 (antes da compra): R$ 0
E atenção: não declare o saldo devedor como uma dívida separada!
Além disso, você deve atualizar o valor do imóvel ano a ano, conforme for pagando o financiamento, somando os montantes já declarados.
“Tive outras fontes de pagamento do imóvel, o que devo fazer?”
Se além do financiamento ou em vez dele, você comprou o bem e arcou com ele de outras formas, então, precisa declarar essa compra, lembre-se de informar se pagou com:
- Recursos próprios
- Venda de outro bem (caso tenha existido, detalhar na discriminação)
- Financiamento bancário
- FGTS (se utilizado)
E certifique-se de não confundir a declaração de compra ou financiamento de imóvel com a declaração de imóvel por herança ou doação.
Nesse caso, você vai se basear no valor da escritura de inventário, conhecido por “valor de ITCMD” e, assim como a declaração de um imóvel em conjunto por casamento, será necessário apresentar a porcentagem pertencente a cada pessoa que participa da divisão.
Por fim, é essencial a especificação da fração na discriminação.
Como declarar imóvel vendido?
Caso você tenha negociado a venda do bem com outra pessoa, a declaração muda um pouco:
- Preencha a ficha de Bens e Direitos
- Zere o valor do imóvel em 31 de dezembro do ano da venda
- Indique a venda
- Se você lucrou, na ficha “Ganhos de Capital”, informe a operação completa
Exemplo de preenchimento da ficha de Bens e Direitos para venda de imóvel
Considere imóvel declarado conforme escritura valendo R$ 250 mil e venda do imóvel em 30/03/2024:
- Valor do imóvel em 31/12/2023 (antes da venda): R$ 250 mil
- Valor do imóvel em 31/12/2024 (após a venda): R$ 0
- Discriminação: Imóvel vendido em 30/03/2024 para [nome e CPF do comprador], pelo valor de R$ XXX.XXX, escritura lavrada em [cartório]
Novamente, se a diferença entre o valor de venda e o valor da escritura do imóvel resultar em lucro, não se esqueça da parte da declaração na ficha “Ganhos de Capital”.
Se você tiver realizado benfeitorias no imóvel antes de vendê-lo e conseguir comprová-las com Notas Fiscais ou recibos aceitos pela Receita Federal, pode acrescentá-las ao valor do bem, reduzindo ganho de capital na venda e, consequentemente, pagando menos impostos pela transação.
“Preciso pagar imposto quando vendo um imóvel?”
A resposta para esta pergunta vai depender do lucro e de isenções previstas pelo Fisco. Você não precisará pagar IR pela venda de um imóvel se ele tiver sido seu único imóvel de até R$ 440 mil reais vendido nos últimos 5 anos, por exemplo.
Também não pagam impostos na íntegra ou, pelo menos, em partes, proprietários que usem o valor da venda para arcar com outro imóvel residencial em até 180 dias.
Vendas com valores inferiores ao declarado e, portanto, sem lucro, são igualmente isentas.
Como calcular imposto pela venda de imóvel?
Se quiser averiguar a possibilidade de arcar com alguns impostos sobre venda de imóvel, basta você acessar o programa de Ganhos de Capital da Receita Federal (GCAP) e informar os dados da negociação.
O próprio programa vai calcular se há lucro e se há imposto a pagar (15% sobre o ganho de capital, podendo ser reduzido caso o imóvel estivesse em sua posse por muitos anos – conforme tabela progressiva).
As informações preenchidas no GCAP poderão ser importadas diretamente para o programa de declaração do IRPF.
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