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Como funciona o ganho de capital na permuta de imóveis?

Você realizou uma permuta de imóveis e agora não sabe se esse tipo de negócio gera ganho de capital? Aqui tiramos todas as suas dúvidas!

Permuta de imóveis ganho de capital

O ganho de capital por si só já gera muitas dúvidas nos contribuintes. Quando se trata de um caso ainda mais específico, como é a situação da permuta de imóveis, é preciso se ater a detalhes tão específicos quanto.

Por isso, para tirar todas as suas dúvidas a respeito de como funciona o ganho de capital em permuta de imóveis, escrevemos esse artigo para ajudar você!

O que é permuta de imóveis?

A permuta pode ser aplicada a qualquer tipo de imóvel, seja ele um terreno, uma casa ou um apartamento. O que muda é que a permuta é uma forma de contrato na qual as partes envolvidas - você e outra pessoa - ficam obrigadas, mutuamente, a fazer uma troca de bens equivalentes. Como assim?

No caso da compra ou venda, que estamos mais acostumados, alguém sempre oferece um valor em dinheiro para alguém que oferece um bem, como o caso de uma casa. O que muda na permuta é que não são oferecidos valores em dinheiro, mas troca de bens equivalentes.

Pode fazer parte dessa transação também, em alguns casos, alguma quantia em dinheiro. Quando isso acontece, temos o que é conhecido como torna.

Por exemplo: se você possui um terreno e outra pessoa tem interesse nesse terreno para construir um prédio, ao invés de pagar pelo terreno com dinheiro, essa pessoa pode pagar em unidades prontas, e vocês estarão fazendo uma permuta. Se decidir pagar parte dessa negociação com dinheiro, estarão fazendo uma permuta com torna.

E existe isenção de ganho de capital na permuta de imóveis sem torna? Sim!

A maior vantagem desse tipo de negócio é que, quando não existe torna na permuta, a negociação fica isenta da tributação do Imposto de Renda. Isso porque a Receita Federal entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário. Assim, só haverá ganho de capital nos casos em que a permuta seja feita com torna.

É importante ressaltar que, para fins de Imposto de Renda, esse tipo de operação só será considerada uma permuta caso a escritura, quando lavrada, seja feita como permuta.

Como se aplica ganho de capital em permuta de imóveis

Agora que já sabemos que o ganho de capital em permuta de imóveis só acontece com torna, vamos ao exemplo.

Imagine que duas pessoas resolvem permutar seus imóveis. Enquanto o valor do imóvel de uma é R$ 400 mil, o da outra é de R$ 300 mil. Mesmo com esses valores diferentes, é possível realizar a permuta? Sim. O objetivo da permuta é a troca de bens, mas nada impede que uma diferença possa ser paga, que é a torna.

A única regra nesse caso é que a diferença não pode ser superior a 50% do valor do imóvel de maior valor, prevista no artigo 481 do Código Civil. Se o valor da diferença for acima de 50%, essa transação não é mais considerada uma permuta, mas compra e venda de um imóvel.

No exemplo citado, portanto, tivemos uma permuta com torna, ou seja, ocorreu uma diferença de R$ 100 mil entre os dois imóveis. Assim, o proprietário do imóvel mais barato deve pagar a diferença ao dono do imóvel mais caro.

Por essa razão, o proprietário do imóvel mais caro terá um lucro imobiliário, chamado ganho de capital, de R$ 100 mil.

Lembrando que também existe isenção do Imposto de Renda para a venda de um único imóvel de até R$ 440 mil, desde que nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos. Essa regra também é válida para permutas com torna.

Quando o ganho de capital for inferior a R$ 35 mil, o contribuinte também fica isento de pagar Imposto de Renda.

Como calcular ganho de capital de permuta com torna

Quando acontece lucro imobiliário, como é o caso da permuta com torna, cuja transação dos imóveis gerou uma diferença que foi paga em dinheiro, o permutante que recebeu o valor deverá pagar uma alíquota sobre o valor da diferença, como acontece quando há ganho de capital sobre venda de imóvel, normalmente.

Essa alíquota provém da tabela abaixo, informada pela Receita Federal em 2016 e válida até hoje:

Tabela alíquota sobre ganho capital

Essa parcela que deve ser destinada ao Leão é uma alíquota de ganho de capital pela venda de imóvel, que deve ser recolhida fora da época da declaração anual do Imposto de Renda. Esse é um detalhe importante: você deve pagar esse percentual no mês seguinte ao da venda.

Por exemplo: se você fez a permuta de um imóvel com torna em abril de 2021 e, por isso, teve ganho de capital, deve destinar a alíquota correspondente desse lucro para a Receita Federal até o último dia de maio do mesmo ano por meio do pagamento de um DARF de ganho de capital.

Para calcular o valor a pagar, basta observar a alíquota. No nosso caso do ganho de capital de R$ 100 mil, a alíquota é de 15%, o que resulta em R$ 15 mil.

Como declarar permuta com torna no Imposto de Renda

Para informar o imóvel dado em permuta, o contribuinte que pagou a torna deve acessar a ficha de “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal, selecionar o tipo de imóvel e informar, em "Discriminação", os dados da pessoa com quem realizou a transação. Também é preciso fazer o detalhamento relativo à torna paga, com valores e condições.

No campo "Situação em 31/12 do ano anterior", deve repetir o valor do bem constante na declaração do ano anterior e deixar o campo "Situação em 31/12 do ano declarado" zerado.

Já para informar o imóvel recebido em permuta, o contribuinte que pagou a torna também deve acessar a ficha de "Bens e Direitos", escolher o tipo de imóvel e fazer o mesmo detalhamento da torna paga em "Discriminação".

O que muda, nesse caso, é que o campo "Situação em 31/12 do ano anterior" deve ficar zerado e o campo "Situação em 31/12 do ano declarado" deve ser preenchido com o valor constante do bem dado em permuta em 31/12 do ano anterior, acrescido do valor da torna.

O contribuinte que recebeu a torna também deverá acessar a ficha de “Bens e Direitos”, escolher o tipo de imóvel dado e informar da mesma forma, em “Discriminação”, os dados da pessoa com quem efetuou a permuta, bem como detalhes sobre valores e condições da torna.

No campo "Situação em 31/12 do ano anterior", deve repetir o valor do bem constante na declaração do ano anterior e deixar o campo "Situação em 31/12 do ano declarado" zerado.

Quanto ao imóvel recebido, o contribuinte que recebeu a torna também deve acessar a ficha de “Bens e Direitos”, preencher a “Discriminação” e, em “Situação em 31/12 do ano anterior” deixar zerado. Em “Situação em 31/12 do ano declarado”, deve informar o valor constante do bem recebido em permuta em 31/12 do ano anterior, menos o valor da torna.

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